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黄金时代到白银时代:“招保金”昔日龙头的转型轨迹

2019-10-31 12:24:23
我国房地产行业已告别高速增长的“黄金时代”,步入内生发展的“白银时代”。当行业从黄金时代步入白银时代,在这段时间里,昔日“老大哥”们做出了怎样的探索实践,又画出了怎样的“第二增长”曲线?先行者如金地,

房地产业有其发展的周期性。回顾最近的周期变化,交通银行金融研究中心在2015年初发布了《2015年中国宏观经济和金融展望报告》,这一点非常重要。该报告预测,2015年,中国房地产市场的长期供求结构将发生变化,住房供应总量将逐步从“短缺”转向“大致平衡的供需”中国房地产业告别了快速增长的“黄金时代”,进入了内生发展的“白银时代”。

一方面是市场调整带来的业务转型需求,另一方面是陷入第二梯队的规模焦虑。当这个行业从黄金时代进入白银时代时,以前的“老大哥”进行了什么样的探索和实践,画了什么样的“二次增长”曲线?

黄金土地:

化合物转化日益成熟。

规模赶上排名

行业变化传递给企业,前梯队中不乏敏感的人。像金地这样的先锋,早在该行业的领先时期就作为“招募和保护成千上万黄金”的一员,寻求战略转型。

2010年,金地提出了“一体两翼”的发展战略,即“以住宅业务为核心,商业地产和金融业务为两翼”的战略框架。其内涵可以概括为复合化和国际化,以资本为核心,注重资源整合,将业务延伸到房地产金融等上游产业链,以及商业地产、养老地产等专业细分领域,打造能够成功应对周期性波动的企业。

在这一指导思想下,金地贸易有限公司已经成为一个重要的产品。2012年,金地收购了香港上市公司星石房地产,并于2013年更名为金地商业地产。金地商品房是集房地产综合开发和资产管理平台于一体的综合性开发商。包括商业中心综合体、工业园镇、高档住宅、长期租赁公寓、星级酒店等多元化物业的开发、销售、投资管理和服务运营。

经过多年的发展,金地商业业务的分布和收入已经完全成熟。据歌迪商业公司(Goldie Mercantile Corporation)2018年年报显示,报告期合同销售额约为490亿元,2018年行业调整年同比增长8%。

金地是中国最早涉足金融业务的房地产企业之一。早在2006年就开始了在房地产金融领域的探索,成立了一家专注于中国房地产市场投资的私募股权基金管理公司——文胜投资(Wensheng Investment)。2008年,金地和瑞银共同担任基金经理,推出中国首只标准化房地产美元基金。此后,金地继续与瑞银和中国平安信托合作,并与荷兰金融集团ing等建立战略伙伴关系。与此同时,金地与多家海外银行保持联系,为项目融资提供便利。

在此框架下,金地贸易有限公司等平台将大力发展建筑业务、互联网家居装饰、体育产业等。在目前流行的长期租赁公寓和工业地产中,2016年,金地商品房推出了“金地草莓社区”青年公寓品牌。截至2018年6月,该公司已在深圳、上海和杭州经营了25家门店,拥有8000间客房。在工业地产方面,截至2018年底,共有13个以资产轻战略独立开发的纯工业项目,美国有长江三角洲、珠江三角洲、环渤海和硅谷等全球工业高地。

根据以上信息,多年来一直试图进行改造的金地取得了良好的效果。问题是它的规模逐渐落后,从第一梯队下降到第二梯队。当然,这样做的原因不仅仅是“一体两翼”战略。目前,金帝不再只是温柔。在市场竞争的压力下,金地正在迎头赶上。在嘉里发布的“2019年上半年房地产销售200强”中,金地上半年排名第12位,比去年年底的16位上升了4位,比2018年上半年的21位上升了9位。

保利:

12个主要商业部门基本形成

规模收紧第一位

2010年金地提出“一体两翼”五年后,保利地产提出“一主两翼”,也就是说,房地产开发和管理是主要任务,房地产金融和社区消费是两翼。该公司董事会还强调,应坚持房地产主营业务,不要谈论主营业务的转型。它应该将主营业务与适当的产业延伸相结合,开辟新的利润增长点。

2018年9月,保利地产更名为保利发展(Poly Development),并相应升级了“一主两翼”战略。其内涵转变为“以房地产投资开发为重点,以综合服务和房地产金融为重点”。市场将其背后的意图解释为“去国有化”,并逐渐淡化“发展”的作用。根据保利自己的解释,保利地产(Poly Real Estate)以前的名称已经无法涵盖目前的业务布局。这一更名也是为了反映公司多元化的发展方向。

目前,保利发展有12个主要业务部门:保利房地产、保利建筑、保利地产、保利经纪、保利商务、保利公寓、保利展览、保利杨康、保利教育、保利鲁文、保利金孔、保利科创。保利地产的纯粹名称确实不能反映公司目前的经营方向。

然而,数据显示,该公司仍以房地产销售为主要收入,占90%。尽管其他业务已经开始成形,如保利地产上市的完成以及保利投资和护理以及行业领先者何复的辉煌战略重组,但收入占比仍徘徊在10%左右。

保利发展在提出战略升级的同时,也提出了重返行业前三的目标。

尽管在规模上,保利发展仍然收紧了目前“碧湾恒荣”的第一梯队。根据嘉里和公司的公告数据,保利地产2018年的土地收购量、销售额和土地储备价值分别为1834.8亿元、405.0亿元和2252.4亿元,分别位列前50名住宅企业的第4、第6和第3位。

然而,2017年,保利也经历了房地产收入负增长的尴尬。同年,保利房地产实现收入同比下降5.46%。保利地产解释称,2017年收入下降主要受业务收入变化和项目结转区域结构的影响。

蛇口商人:

“前港—中心区—后市”一步步走来

绩效和平衡策略

同年保利提出“一主两翼”,蛇口重组。自重组开始以来,招商局蛇口一直想将其房地产业务非国有化。招商局蛇口提出的所谓“前港-中心区-后市”模式,试图利用现有港口资源带动工业园区跟进和发展城市功能,实现区域整体协调发展。这也对应于三大业务:邮轮产业建设和运营、公园开发和运营以及社区开发和运营。

在这一模式的指导下,招商蛇口预计从2016年开始的未来3至5年内,房地产收入将从70%左右降至60%,公园收入将从20%左右降至30%-40%,邮轮行业将从3%降至10%。

据招商蛇口介绍,经过三年的调整,公司的业务结构进入了一个新的时期。虽然在短期内,社区部门的开发和销售仍将是公司利润的重要来源,但在中期内,园区的有效扩张将为社区部门提供充足且更具竞争力的土地储备,邮轮业务也将为社区部门储备高质量的土地资源。从长远来看,这三大部门将在发展和交叉运作方面进行合作。

根据招商局蛇口2019年年报数据,目前社区开发经营业务收入同比下降约三分之一,占74.7%。园区开发运营同比增长约三分之一,邮轮行业建设运营收入同比增长2.56%。

业务调整有效,随之而来的是盈利能力下降的迹象;截至今年6月30日,公司收入同比下降20.49%,毛利率同比下降29.5%,毛利率同比下降4.9%。

正如易居研究所智库中心研究主任严跃进指出的那样,房地产业务仍然是蛇口招商的主要支撑点,而其他行业正处于探索和追加投资的时期,因此对于蛇口招商来说,未来需要在业绩和规划策略之间找到平衡点。涅槃重生可以一步步实现,“招商引资还有很长的路要走”。